Вопросы

В перечень работ по содержанию общего имущества входит комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома (МКД) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций МКД, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния, а именно: 1) обслуживание конструктивных элементов зданий (кровля, водосточные системы, фундамент, стены, фасады, перекрытия, оконные и дверные заполнения, вентиляция); 2) обслуживание внутридомовых инженерных систем (сантехнические системы, канализация, центральное отопление); 3) обслуживание приборов учета; 4) обслуживание электрооборудования; 5) обслуживание ВДГО; 6) содержание лестничных клеток; 7) содержание придомовой территории; 8) дератизация и дезинсекция помещений; 9) вывоз бытовых отходов; 10) содержание лифтов; 11) услуги управления. Иные услуги: -услуги вахтера; -восстановление технической документации МКД; -актуализация технической документации МКД. Перечень работ может варьироваться. Всё зависит от того, какие именно услуги включены в договор с Управляющей компанией.

Управляющая компания может организовать обработку территории детской площадки от клещей. Следует отметить, что подобное мероприятие (так называемую акарицидную обработку) может проводить только специализированная организация, имеющая лицензию на данный вид деятельности. Так как эта процедура является платной, стоит сначала определить объем работ (площадь территории, необходимую для обработки). Средства на подобные мероприятия договором управления не предусмотрены, потому жители должны определить источник финансирования, после чего обратиться с соответствующим заявлением в Управляющую компанию.

Согласно п.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ принятие решений о ремонте общего имущества в многоквартирном доме принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Необходимо отметить, что действующее законодательство не запрещает собственникам жилых помещений закрывать инженерные коммуникации в короба с целью улучшения интерьера. Однако обязывает обеспечить доступ в любое время суток по требованию обслуживающей организации для проведения ремонтов, осмотров общего имущества, а также с целью оперативной ликвидации возможных аварийных ситуаций. В данном случае требование о компенсации не правомерно, так как именно собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу. При не урегулировании данного вопроса путем переговоров принятие решения возможно исключительно в судебном порядке с взысканием всех издержек, связанных с затягиванием сроков проведения работ, нарушении интересов иных собственников и т.д.

Технический паспорт здания — это документ, выдаваемый службой БТИ. В нем содержатся все необходимые технические данные об объекте недвижимости. Документ составляется по итогам первоначальной инвентаризации сооружения. Эта процедура осуществляется на этапе сдачи здания в эксплуатацию. Информация об ОДПУ относится к информации о составе общего имущества. Управляющая организация проводит инвентаризацию общего имущества МКД в рамках плановых и внеплановых осмотров дома. Если обнаруживаются расхождения между техпаспортом и фактическими параметрами, УО вносит изменения в состав общего имущества для актуализации технической документации и предоставления данных в уполномоченные органы.

В.Р. Казаринова, начальник отдела по работе с недвижимостью ООО «Управление ЖКХ-Лысьва

Технический паспорт помещения сохраняется в неизменном виде до тех пор, пока в помещении кто-нибудь не сделает перепланировку, не разрушит конструкции, не проведёт реконструкцию и другие работы, которые изменят данные, содержащиеся в техническом паспорте. Управляющая организация не имеет права самостоятельно актуализировать данные технического паспорта. Это должны делать специализированные организации. Акты выполненных работ по ремонту крыш включены в состав технической документации дома и хранятся в УК. Состояние крыши отражается в актах сезонных осмотров. Актуализация – это дополнительная услуга и может быть включена в перечень работ по управлению и содержанию, а стоимость ее зависит от расценок специализированной организации (БТИ и др.).

В.Р. Казаринова, начальник отдела по работе с недвижимостью ООО «Управление ЖКХ-Лысьва

Управляющая компания обязана организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома (Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416 гл.4, п.9), т.е. заключить договор со специализированной организацией. В нашем случае такой организацией является ООО «РСУ», на пульт диспетчера аварийной службы которой, ежедневно поступают десятки звонков от лысьвенцев. Договор на аварийно-диспетчерское обслуживание должен быть независимо от выбранного способа управления, будь то УК, ТСЖ или непосредственное управление. Задачи аварийно-диспетчерской службы – это постоянная готовность к своевременной ликвидации аварийных и непредвиденных ситуаций на обслуживаемых домах.

Пункт 34 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 прямо обязывает собственника допускать представителей ремонтных служб для выполнения ремонтных работ. В случае недопуска обслуживающая организация вправе обратиться в судебные инстанции. Практика показывает, что суды выносят решения в пользу управляющих и обслуживающих компаний, и обязывают собственника предоставить доступ в помещение. В этом случае, собственнику придется еще и уплатить судебные издержки.

Осуществлять контроль за состоянием кровли домов и козырьков над входом в подъезды обязанность обслуживающих жилой фонд организаций, а вот убирать снег с отливов балконов должны сами собственники квартир, установившие эти отливы. Дело в том, что в большинстве случаев отливы над балконами не предусмотрены проектом, как и застекление, и не являются общедомовым имуществом. Балконные козырьки на многих лысьвенских домах не предусмотрены типовыми проектами домов. Так что, если собственник квартиры решил остеклить свой балкон и установить на нем отлив, а значит произвести реконструкцию, в первую очередь необходимо получить согласие собственников (2/3 от общего числа) многоквартирного дома. Во-вторых, получить разрешение в органах местного самоуправления, а затем внести изменения в технический (кадастровый) паспорт дома (Постановление администрации г.Лысьвы №1047 от 08.04.2013). Иногда граждане в силу своих физических возможностей не в состоянии самостоятельно провести уборку снега с козырьков. В этом случае они должны обратиться в свою управляющую компанию с заявлением, и УК на возмездной (платной) основе произведет чистку козырька. При повреждении имущества, нанесения вреда жизни и здоровью граждан от падения снега и наледи с козырьков балконов, ответственность за причинение ущерба, в том числе и уголовную, будут нести собственники данного имущества, не обеспечившие его надлежащее содержание.

Обязанности проводить праздники для жителей, у УК нет. К тому же средства на подобные мероприятия договором управления не предусмотрены. Обязанность управляющей компании — обеспечить жителям дома безопасность, комфорт, чистоту в помещениях и на территории, которая входит в состав общего имущества, а также их доступность для пользования. Если жители хотят организовать для себя праздничное мероприятие, то сами могут определить источник финансирования, а УК может помочь в организационных моментах. При формировании перечня работ на следующий год можно предусмотреть средства на планируемое мероприятие.

Отказаться от осмотров нельзя, т.к. технический осмотр – это важнейшая часть технического обслуживания (п.п. «а» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме ПП РФ от 13 августа 2006 г. № 491). Главный смысл осмотров заключается в раннем выявлении возможных проблем, так как вовремя остановить разрушения всегда легче, чем потом проводить дорогостоящий ремонт в аварийном порядке. Осмотры проводят инженеры обслуживающих организаций. В ходе технического осмотра специалисты выявляют дефекты технического состояния дома или угрозу их возникновения, а так же контролируют правильность использования и содержания жилых помещений – выполнение требований, предусмотренных ст. 17 ЖК РФ. Технические осмотры проводят как планово, так и внепланово. Результаты технических осмотров документально фиксируют и именно они являются основанием для определения перечня работ и сметы на текущий ремонт, который УК предлагает собственникам ежегодно на общих собраниях. Накануне нового 2018 года Минстрой заявил, что официальные осмотры общего имущества многоэтажек должны будут проводиться еще чаще. Изменения коснутся пункта 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Согласно ему такие осмотры необходимы для поддержания безопасности в доме, устранения всех найденных дефектов внутридомового оборудования. В Министерстве отметили, что в первую очередь осмотры будут общими — в них войдет весь дом в целом — от инженерных конструкций и сетей до благоустройства двора. Кроме этого, будут проводиться частичные осмотры. Они подразумевают проверку конкретного объекта дома — лифта, подвала и т.д. Такой осмотр будут проводить тогда, когда срок безопасной эксплуатации подходит к концу. Зависеть это будет от материалов, из которых выполнен объект и срок его службы, согласно техническому регламенту. За не проведение регулярных технических осмотров Управляющей компании грозит административная ответственность и штраф от 200 000 руб.

Е.В. Полежаева, главный экономист ООО «Управление ЖКХ-Лысьва»